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Il mutuo è un finanziamento concesso per l'acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di un immobile.

A garanzia del rimborso viene richiesta l'iscrizione d'ipoteca a favore della banca: ciò significa che la banca può rivalersi sull'immobile in caso di insolvenza.
Il rimborso avviene con rate periodiche (semestrali o mensili); gli interessi sul debito residuo possono essere fissi oppure variabili, dando origine a diversi tipi di mutuo.

La legge prevede che la durata sia media o lunga, per cui avremo mutui di 5, 10, 15 o 20 anni, più raramente 25 o 30 anni. Oggi è possibile stipulare mutui anche fino a 40 anni.

Normalmente, il mutuo copre fino all'80% del valore dell'immobile, ma alcune banche possono finanziare anche fino al 100% di tale valore; in questo caso però saranno richieste maggiori garanzie.

Esitono diverse tipologie di mutui a seconda del tasso di interesse applicato:

Mutuo a tasso variabile

Il tasso varia in relazione all'andamento di uno o più parametri indicati nel contratto di mutuo. Di conseguenza, la rata varia al variare dell'andamento dei tassi di interesse di mercato. Sui parametri di base viene applicato uno "spread" (ovvero una maggiorazione) che costituisce il rendimento per la banca.
Il mutuo a tasso variabile è indicato quando:
- si prevede un calo dell'inflazione
- il richiedente ha un reddito medio alto
- si vuole rischiare sull'andamento dell'economia
- il mutuo è di importo elevato.
Vantaggi: il mutuo a tasso variabile offre un tasso iniziale contenuto e una volta a "regime" segue l'andamento del mercato; durate elevate del mutuo (20-30 anni) consentono di contenere l'importo della rata.

Mutuo a tasso fisso

Il tasso di interesse rimane fisso per tutta la durata del mutuo. Di conseguenza, è possibile conoscere, fin dalla stipula del contratto, gli importi delle singole rate e l'ammontare complessivo del debito (capitale e interessi) da restituire.
Il mutuo a tasso fisso è indicato quando:
- si vogliono pagare rate uguali e conoscere da subito l'ammontare complessivo del debito
- si prevede un aumento dell'inflazione e quindi dei tassi
- il richiedente è un lavoratore dipendente con uno stipendio medio.
Vantaggi: il mutuo a tasso fisso offre la possibilità di pianificare con certezza il bilancio familiare, eliminando il rischio legato all'incremento dei tassi.

Mutuo a tasso misto

È possibile modificare il tasso di interesse da fisso a variabile o viceversa a determinate scadenze o condizioni specificatamente indicate nel contratto di mutuo.
Il mutuo a tasso misto è indicato quando:
- si prevede un andamento al rialzo in un primo periodo e magari un ribasso negli anni successivi.
- il richiedente non vuole prendere subito una decisione definitiva sul tipo di tasso.
Vantaggi: il mutuo a tasso misto offre la possibilità di costruire una struttura personalizzata in base alle previsioni future sull'andamento dei tassi.

Mutuo a due tipi di tasso

Il capitale mutuato è diviso in due quote, di cui una a tasso di interesse fisso e una di interesse variabile. Offre al consumatore una soluzione intermedia tra tasso fisso e tasso variabile.

I mutui elencati rappresentano le principali tipologie contrattuali, ovviamente ogni banca, puo' combinare i vari elementi: tasso, durata, tipo di garanzia aggiuntiva ecc. in modo da costruire prodotti personalizzati per soddisfare le esigenze della propria clientela.

Prima di contrarre un mutuo, è bene informarsi in banca su alcuni punti importanti:
- l'importo massimo erogato per un singolo mutuo (viene calcolato in base al reddito familiare e al valore della casa)
- la durata massima del mutuo (decennale, ventennale, ...)
- i tempi tecnici per ottenerlo
- il tipo di tasso consigliato (fisso/variabile/misto)
- l'importo della rata
- la periodicità della rata
- i documenti e le garanzie occorrenti
- le spese istruttorie per la pratica
- se è obbligatoria la perizia dell'immobile e quanto costa
- l'assicurazione sull'immobile
- l'assicurazione sulla vita degli intestatari
- l'eventuale prefinanziamento (condizioni e cifra massima)
- se c'è l'obbligo di aprire un conto corrente e con quali condizioni

Altre informazioni utili

Gli acquirenti della prima casa possono richiedere l’estinzione anticipata totale o parziale del mutuo senza pagare la penale. Per i mutui che verranno stipulati dall'entrata in vigore della norma ogni clausola contraria sarà nulla. Per i mutui in essere, l’Abi e le associazioni dei consumatori definiranno i modi per riportare ad equità i contratti.
Salta anche l’autentica notarile per cancellare l’ipoteca sulla casa. La banca si limiterà a comunicare entro 30 giorni l’avvenuta estinzione del mutuo alla Conservatoria, che provvederà alla immediata cancellazione dell'ipoteca.